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Comment calcule-t-on le rendement réel d'une SCPI ?

Le rendement d’une SCPI (société civile de placement immobilier) est véhiculé par le biais de plusieurs indicateurs : le TDVM, le TRI ou encore les taux d’occupation financier et physique. Pour approfondir le sujet, comment calcule-t-on le rendement réel et global pour ce produit ?

Rentabilité basée sur les performances de la pierre

Rappelons-nous avant tout que la SCPI est un produit d’investissement qui repose sur un ou plusieurs biens immobiliers. C’est donc le rendement issu de ces actifs pierre qui est déterminé afin de dégager celui des SCPI.

Il faut d’abord déterminer la rentabilité brute. Pour cela, on calcule les recettes locatives annuelles, que l’on divise par le prix d’acquisition du bien. Le résultat est divisé à nouveau par 100 pour obtenir le pourcentage de la rentabilité brute.

Les taux d’occupation financière et physique sont également pris en compte, c’est-à-dire que la variable carence locative est évaluée pour dégager ces performances. Un bien immobilier qui est loué tout au long de l’année donne lieu à un taux d’occupation attractif. Les causes de la carence locative en revanche sont multiples : le loueur n’arrive pas à trouver son locataire pendant une certaine période, les locataires déménagent ou sont insolvables, le bien fait l’objet de travaux, etc.

Notons que dans le cas des SCPI, c’est un exploitant expérimenté qui se charge de la gestion du parc de bien. Par conséquent, ces risques de perte financière sont évités. Par exemple, le loyer appliqué a été correctement calculé par rapport au cours du marché locatif en vigueur, le bien est régulièrement entretenu et les locataires soigneusement choisis afin de garantir le paiement régulier de leur loyer.

Le rendement net est ensuite obtenu en intégrant les paramètres tels les impôts et les charges. Ces dernières sont par exemple les frais d’entretien et de réparation ou les dépenses en cas de rénovation. Il faut aussi comptabiliser les frais d’entrée et de gestion prélevés par l’exploitant. Par conséquent, mieux vaut les connaître à l’avance afin d’anticiper ce rendement. En ce qui concerne les impôts fonciers, notons que ce sera chaque investisseur qui se doit de les déclarer puisque les loyers sous forme de dividendes lui sont versés.

Quel rendement pour les différents types de SCPI ?

Tous les types SCPI n’ont pas le même rendement en raison de la composition de leur parc ainsi que de la demande locative. Rappelons qu’il existe trois familles de ces produits pierre-papier :

  • les SCPI fiscales : leur rendement ou TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) est d’environ 3% à 3,5%. Leur parc accueille des immobiliers de logement.
  • les SCPI de rendement : leur TDVM oscille entre 4% et plus de 6,4%. Ce sont des immobiliers professionnels généralement à loyer élevé qui composent leur parc. C’est grâce à la qualité de ces loyers et à la forte demande locative que ce type de SCPI enregistre un excellent taux de rentabilité. Ceci, combiné aux politiques de gestion de l’exploitant. On constate par exemple que ce sont les SCPI qui constituent leur patrimoine en Europe et dans les pays étrangers qui affichent le meilleur TDVM.
  • les SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation : elles proposent un rendement de 2,5% à 4,5%. Il s’agit d’une famille de SCPI assez particulière dans la mesure où les investisseurs qui y souscrivent ne perçoivent pas de dividendes comme dans le cas des SCPI fiscales et de rendement. Les SCPI de capitalisation distribuent plutôt les gains issus de la revente du parc de biens immobiliers revalorisés.

Toujours est-il que le rendement d’une SCPI n’est pas le seul critère qui doit motiver le choix d’une SCPI. Obtenez les meilleurs conseils avant d’investir sur forbes.fr.

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